如何做好產業規劃項目實地調研?
奧地利著名經濟學家米瑟斯曾經概括:市場經濟體制中,真正的老板是消費者。他們通過購買或者拒絕購買,決定著誰應當擁有資本和管理工廠;他們決定著應當生產什么、生產多少以及產品的質量。他們的態度決定著企業家的盈虧。
產業發展也處于市場體制中,而對產業載體開發主體來說,消費者就是企業。因此產業規劃項目實地調研顯得尤為重要,即是了解企業是誰、在哪里、有多少以及他們的“偏好”。
本文以衢州高鐵新城某地塊產業專項規劃(以下簡稱“案例”)為例,對如何做好產業規劃項目實地調研進行探討。認為,對產業規劃項目實地調研可從調研前準備,實際調研兩步著手。調研方式采取線上+線下結合的形式,即線上大數據等資料收集,線下實地走訪、不斷驗證修正。
一、調研前準備
第一步,準備調研方案。通過線上途徑梳理項目地宏觀背景及交通區位,目的是描畫出項目從宏觀到微觀的產業發展進程、產業結構、產業集聚地的大輪廓,并加強對下一步調研工作的針對性。本次案例位于衢州市高鐵新城,通過線上資料了解到,衢州市主城區現聚焦“三大城”發展,即智慧新城、智造新城、空港新城,其中智慧新城分為一期和二期,案例位于智慧新城二期(也稱高鐵新城)。衢州市現有產業中主導產業集聚在智造新城,智慧新城將規劃成以“數字經濟”產業為主導的城市“產業大腦”,智慧新城一期在此已有相當體量的沉淀,高鐵新城正在開發建設中。因此,在制定調研方案時確定了主要調研對象,即為智造新城產業集聚區、智慧新城產業集聚區和項目周邊產業地塊。
二、實地調研
第二步,開展實地調研。在這分為三點,第一是對整體區域產業進行研判,第二是對目標區域(競爭區域)產業發展與本區域進行對比分析,第三是項目地周邊(案例選取5KM范圍內)的產業深度調研。
1、區域整體研判
對整體區域內的辦公及配套進行梳理(圖1),對從事各行各業人口分布進行統計,是在回答“消費者”是誰、有多少的問題,即是對衢州主城區產業規模、產業集聚程度、產業配套現狀進行粗略研判。
圖1 衢州市主城區辦公及配套現狀
圖2 衢州市就業人口分布
2、目標區域對比
目標區域,在本案例中確定為柯城區及智造新城。案例中對柯城區的產業結構、企業規模進行調研梳理,目的在于對一定區域內市場的總量的摸底,因為市場總量即為項目供應量,一定程度上決定了項目建設體量是否有足夠市場資源。
圖3 柯城區產業機構及企業規模分布
對智造新城進行調研時,將智慧新城與智造新城在重點產業、重點項目、入駐企業、現狀情況等方面進行對比分析。目的在于探討智慧新城的產業是否有機會為智造新城進行服務配套,將“兩智”聯合起來形成區域內循環,共同輻射帶動衢州區域產業發展。
圖4 智慧新城與制造新城產業結構對比分析
3、項目地周邊深度調研
深度調研需要在多維度上進行考量,到這一步則是在回答,案例主要從交通區位、產業結構、產業發展關聯、產品業態劃分及具體參數、產品出租情況、用戶需求現狀等進行說明。
案例深度調研范圍為項目地5KM內,基本囊括智慧新城轄區范圍。據調研,高鐵新城大部分地塊還在規劃建設中,因此產業調研主要集中在智慧新城一期。一期產業集聚區已形成,從交通區位、產業結構、發展機遇對一期集聚區與項目地產業發展進行關聯分析,得出結論:項目地距智慧新城一期產業集聚區最短距離3KM,在對接一期已形成的數字產業、科技創新、金融服務及高端服務等產業資源有天然優勢,同時也是未來一期產業集聚區打開外部市場的門戶樞紐。
圖5 智慧新城一期與二期產業關聯分析
進一步聚焦項目地,結合高鐵新城對項目及鄰近地塊的產業定位,及鄰近地塊的產業規劃、發展現狀,看是否能為本項目提供發展機遇。經調研發現,項目地南側地塊被規劃為科創金融小鎮,小鎮內在建鹿鳴社區為重點項目,而其所規劃辦公配套尚不足以滿足未來科創金融小鎮產業發展需求,這為本項目提供了產業發展機遇及優質資源基礎。
圖6 項目地與鄰近地塊產業關聯分析
若將調研對象的顆粒度縮小,則細化到產業的產品設計階段,這一步是對企業“偏好”的調研,即各類企業選擇入駐場地時到底關注哪些方面?在案例中,選取5KM范圍內的寫字樓產品,對周邊交通、建筑參數(包括建筑面積、標準層面積、單元面積段、凈層高、公攤率)、出租情況(租金水平、物業費、出租率)、企業類型及規模(包括企業類型及占比、整層租用企業、半層租用企業、中型企業、小微企業)展開調研。通過調研得出目前衢州寫字樓租戶行業分布主要集中金融行業、咨詢服務、科技研發等,此類行業是租賃主力軍。調研寫字樓以平層為主,單層面積集中在1000平米左右,層高2-3米,產品力不足?梢酝ㄟ^獨棟,打造層高4米以上,首層5米以上領銜市場所有產品的獨棟園區,城市內已經匯聚了一批整層承租,能夠承租面積達1000平米或以上的實力企業,未來對獨棟產品可以重點突破此類企業,這為案例的產品設計提供了一定參考。
圖7 衢州頤高廣場實地調研情況
圖8 衢州衢時代創新大廈實地調研情況
產業規劃項目實地調研是一個具有系統性、針對性的工作,本文只展示了部分調研內容,且每個項目都具特殊性,不一而足。而重要的是掌握調研方法,明確調研目的,才能給項目的產業規劃提供方向,為產品設計提供支撐。